Расчёт выгодности ипотеки
Сегодня мы разберём, как правильно посчитать доходность квартиры, принимая во внимание кредит.
В России сейчас сложилась уникальная ситуация, что есть программы в которых ставка по ипотеке меньше, чем инфляция. Но насколько это выгодно?
В качестве иллюстрации, будем рассматривать квартиру в ЖК Руставели 14, которая сдается в июне 2025 года.
Её стоимость - 15.35М
Самый простой способ оценить, хороша ли эта покупка или нет - посчитать окупаемость. Чтобы посчитать окупаемость, нужно знать, за сколько квартира сдастся.
Ожидаемая цена аренды квартиры составляет 90 000 рублей/месяц.
Годовая аренда с квартиры- это 90000*12=1080000. Значит, окупаемость составляет 14 лет ( а доходность 7% годовых). Для сравнения, среднее значение по Москве - это 28 лет https://realty.rbc.ru/news/659fa1859a7947232ef0461c?from=copy
Окупаемость не учитывает, когда сдаётся новостройка, дополнительные затраты на ремонт. Но, что ещё более важно, мы не учитываем различные финансовые инструменты, используемые при покупке. Кредит может ухудшать доходность инвестиции, а может, наоборот улучшать её.
При расчёте влияния кредита нельзя просто сравнить переплату. На основании официальной статистики инфляция за последние 10 лет составила в среднем 9.1% годовых. Это означает, что платеж сегодня эквивалентен примерно половине той же суммы 10 лет назад.
Удобный способ принимать это во внимание - это метрика NPV, Чистая приведенная стоимость, которая все деньги преобразует в сегодняшние.
Для учета инфляции используется метрика NPV (чистая приведенная стоимость), которая позволяет переводить все денежные потоки в сегодняшние деньги.
Возьмём кредит в 12М рублей - классическую ставку по семейной ипотеке.
- Если инфляции нет - то использование кредита ухудшит качество инвестиции. Купить за деньги сегодня (если они у вас есть) будет выгоднее, чем взять ипотеку
- Если инфляция превышает ставку по ипотеке, то покупать за деньги нет смысла - кредит выгоднее
- Если инфляция крайне высока (например, через месяц после взятия ипотеки произойдёт деноминация), выгодность ипотеки будет 12М рублей в деньгах “на сегодня”
Итого,
- при инфляции 8% выгодность ипотеки составляет 2М
- При инфляции 10% - 4М
- При инфляции 12% - 5М
Скидка при покупке при переуступке составляет около 15% (см. наше видео ).
Это значит, что даже при ожидаемой инфляции в 8% использование семейной ипотеки очень выгодно.