Доходность: что это значит для инвесторов в посуточную аренду

Доходность напрямую измеряет возврат на инвестиции, учитывая доход от недвижимости относительно её стоимости. Это особенно важно для инвесторов в посуточную аренду — и почему, разберём ниже.

Доходность рассчитывается как процентное отношение годового дохода к стоимости недвижимости.

Формула доходности

Доходность = (Годовой доход ÷ Стоимость недвижимости) × 100

Как рассчитать доходность на практике

1. Определите валовый годовой доход — общая выручка от посуточной аренды до вычета расходов (с учётом простоя).
2. Разделите его на стоимость покупки объекта или его рыночную цену.
3. Умножьте на 100, чтобы получить процент доходности.

Пример

Квартира стоимостью 15 млн сдаётся посуточно за 5000 ₽.

5000 × 30 дней = 150К. Вычтем из этой суммы, допустим, 6 дней простоя (80% занятости). Итог: валовый доход — 120К.

Тогда годовой доход: 1 440 000. Делим эту сумму на 15 млн и получаем 9,6% — это и есть наша доходность.

Почему доходность удобна именно для посуточной аренды

Доходность — метрика, которая широко применяется в индустрии. Мы пока обговорили лишь одно её преимущество — наглядный процентный возврат на инвестиции. Использование доходности для посуточной аренды эффективно ещё и потому, что:

• Цена посуточной аренды колеблется из-за сезонности, загрузки объекта и стратегий ценообразования. Доходность отражает фактический доход за период, а не среднегодовую арендную ставку.
• Мы можем абстрагироваться от бесконечно большого числа субъективных метрик (метро лучше, ТЦ рядом больше, дорожная развязка удобнее и так далее).
• Доходность помогает эффективно сравнивать разные рынки посуточной аренды, фокусируясь на возврате инвестиций, а не на абсолютных ценах.

При этом доходность не говорит вам о том, сколько денег вы сможете положить себе в карман. Это метрика для оценки разных вариантов инвестирования. Существует ещё «чистая доходность», и это другой показатель, о котором мы будем говорить позднее.

Доходность — инструмент, который позволяет сравнивать объекты на рынке между собой и определять наиболее привлекательные варианты.

Теория хорошо, а практика лучше

Давайте посмотрим, как работает доходность — рассмотрим разные квартиры в разных районах Москвы с позиции человека, который собирается купить объект под сдачу.

Пример №1. ЖК «Лайнер», метро «ЦСКА»

Однокомнатные апартаменты 32 м² стоят 12,3 млн рублей. На ремонт надо будет потратить ~2 млн. Итого: 14,3 млн.

В этом же ЖК мы ищем варианты сдачи. Такие квартиры начинаются от 5500 ₽/сутки.

Важно: мы вряд ли сможем заполнить все 30 ночей в месяц, поэтому будем ориентироваться на заполняемость 80% ночей, то есть примерно 24 дня в месяц.

Тогда получаем доходность: 5500 ₽ × 0,8 × 30 × 12 ÷ 14,3 млн = 11,1%

Означает ли это, что у вас будет доход 11% годовых? Что квартира окупится за 9 лет? Что банковский вклад с доходностью 11% также привлекателен?

Нет, нет и ещё раз нет.

Доходность не ответит ни на один из этих вопросов, но она даст нам возможность делать сравнение объектов между собой. Поэтому продолжаем.

Пример №2. ЖК «Стремянный 2» около Павелецкого вокзала

Апартаменты-студия 34 м² стоят 16,5 млн рублей. На ремонт надо будет потратить ~2 млн. Итого: 18,5 млн.

В посуточной аренде такие квартиры начинаются от 7050 ₽.

Проделываем ту же математику, доходность: 8000 ₽ × 0,8 × 30 × 12 ÷ 18,5 млн = 12,5%

Пример №3. Старый фонд, дом 1971 года недалеко от Москва-Сити

Однокомнатная квартира 30 м² стоит 13,7 млн. Ремонт старый, обновление выйдет ~1 млн. Итого: 14,7 млн.

Схожие квартиры сдаются за 4000 ₽/сутки.

Тогда доходность: 4000 ₽ × 0,8 × 30 × 12 ÷ 14,7 млн = 7,8%

Итог: три абсолютно разных варианта

Объект	Вложения	Ставка	Доходность
ЖК «Лайнер», 32 м²	14,3 млн	5500 ₽	11,1%
ЖК «Стремянный 2», 34 м²	18,5 млн	8000 ₽	12,5%
Старый фонд, 30 м²	14,7 млн	4000 ₽	7,8%

Где-то близко вокзал, где-то модный район, старый и новый фонд, квартиры и апартаменты, метро и класс жилья — все эти параметры очень сильно отличаются. Но доходность приводит их к одному числу, которое можно сравнить.

Для человека, которому нужен возврат своих денег, а не субъективные рассуждения о перспективности локации, — всё сразу становится очевидно.

Оговорки к расчёту

1. Заполняемость в 80% ночей в месяц, конечно, условная: разные места могут иметь более высокий или низкий спрос.
2. Ремонт за 2 млн — это условность. На самом деле сумма может быть больше или наоборот — меньше. Мы не знаем, на что вы способны.
3. Цена за сутки актуальна на момент написания поста (март 2025). Она меняется в течение года и довольно значительно.
4. В Москве сейчас продаётся 100 000 квартир — нужно ли для каждой из них рассчитывать доходность?

Нужно, но не вам — для этого есть мы. У нас есть данные, и мы знаем, где спрос высок, а где низок: в одних районах легко сдать жильё на 90% ночей, в других такая занятость недостижима.

И самое главное: мы посчитаем доходность для каждой квартиры в Москве и подскажем, где ваши вложения окупятся лучше всего.