Окна между бронями: как сдавать свободные ночи

Гость выезжает 6-го утром, следующий заезжает 7-го. Ночь с 6-го на 7-е свободна. Минимальная длительность у квартиры — две ночи, и тот, кому нужна ровно эта ночь, видит объявление занятым. Длинная бронь сюда уже не встанет: с обеих сторон чужие заезды. Ночь недоступна не потому, что на неё нет спроса, а потому, что так настроен минимум.

Такие промежутки называют окнами между бронями (в англоязычных материалах о ценах — orphan gaps). По одному они незаметны. По портфелю за месяц из них складывается сумма, которую вы отдаёте просто так.

Что такое окно и почему оно особенное

Окно — свободный промежуток между двумя бронями короче вашей минимальной длительности: одна ночь при минимуме в две, две ночи при минимуме в три. Обычную свободную дату вы бережёте под длинную бронь, которая ещё может прийти. В окне беречь нечего — длинная бронь в него не поместится. Минимум на этих датах ничего не защищает, он только запрещает продажу.

Tсли минимальная длительность два дня, а брони идут с зазором в один день, система не даст забронировать этот день. Можно настроить так, чтобы для такого остатка бронь была возможна, не понижая минимум в общих правилах, и добавить на окно доплату, чтобы окупить стирку и уборку.

Сколько это стоит

Возьмём условный сценарий. Десять квартир, у каждой за месяц два-три окна по одной-две ночи — около тридцати ночей. Если продать их все по 4000 ₽, получится 120 000 ₽ дополнительной выручки; после двадцати уборок по 1500 ₽ останется 90 000 ₽ до остальных расходов. Продадутся не все, и часть окон закроется сама. Но на разборах мы не раз видели квартиры, у которых занятость ниже рынка объяснялась не ценой, а простоями в окнах между бронями.

Откуда окна берутся: минимум не совпадает с тем, как бронирует рынок («от трёх ночей», а гости берут на две и на четыре); после отмены освободилась неделя, потом кто-то забронировал её середину, и по краям остались короткие остатки; праздничный минимум «от четырёх ночей» оставляет между четырёхночными бронями по одной-две; и главное — минимум не снижается по мере приближения даты. За месяц до заезда три ночи разумно, за два дня те же три ночи уже почти никто не купит.

В настройках календаря не зафиксировано, в какой момент нужно снижать минимальную длительность. Я не знал, что можно настроить так, чтобы снижалась сама минимальная длительность.

Окупается ли короткий заезд

Короткая бронь дороже в обслуживании: уборка и стирка те же, а ночей меньше. Поэтому вопрос не «открывать ли окна», а «за сколько». Владельцы, которые ведут календарь руками, решают его давно: находят окно короче минимума, открывают его и поднимают цену на стоимость заезда.

Когда я управляла календарём сама и появлялись окна в два дня между бронями, я ставила больше цену. Бронь в этот период стоит 6000 за сутки — на два дня я ставила 7500.

Бронирование у нас от двух суток. Но если остаются свободные окна в одни сутки, мы открываем бронирование, увеличивая стоимость примерно на 20–25 %, чтобы компенсировать затраты.

Окна между бронированиями открываем на сутки, и только при окне на сутки есть наценка — 3000 рублей. При окне из двух суток цена из календаря, и такие окна обязательно нужно открывать.

Ориентир обычно — стоимость заезда: уборка плюс стирка. Иногда её берут только за одну ночь, а окно в две ночи продают по обычной цене. Иногда наоборот: одну ночь не сдают вовсе.

Для большинства квартир бронь на один день невозможна, даже если плюс уборка и стирка — собственники не соглашаются. Между бронями открываем только два дня.

Ручной способ работает, пока квартир мало. Слабое место одно: окно появляется в любой момент — ночью, в выходной, в день, когда вы не открывали шахматку, — а гость, которому нужна именно эта ночь, ждать не будет.

Как это настроено в Redata

Правила окон живут рядом с правилами минимальной длительности: раздел «Ценовые настройки», вкладка «Длительность». В таблице у каждой группы квартир три колонки — лесенка минимумов по дням до заезда, открытие коротких окон и доплата за них.

Лесенка минимумов делает часть окон доступной сама: к дате заезда минимум уже опустился до их длины. Правило окон добирает остальные. Оно работает только вместе с правилами минимума: там, где минимальной длительностью Redata не управляет, минимум не меняется, даже если короткое окно видно. Обычно правило «заполнять окно целиком» ставится уже при подключении — перед включением управления длительностью проверьте вариант и доплату.

Правило проверяется при каждом расчёте цен по актуальной шахматке. Окно закрылось бронью или исчезло после отмены — на следующем расчёте корректировка не применяется, и минимум на этих датах возвращается к обычному. Никаких ручных откатов.

Вариант	Что делает	Когда подходит
Не открывать окна	Минимум действует как есть.	Заезд дороже короткой брони или собственник против коротких заездов.
Заполнять окно целиком	Если обычный минимум больше длины окна, он снижается до длины окна: окно в одну ночь продаётся на одну, в три — на три. Уже меньший минимум не повышается. Можно ограничить: «только если до заезда осталось не больше N дней».	Самый частый вариант. Окно продаётся целиком, новых остатков внутри него не появляется.
Открывать только окна от N ночей	То же, но окна короче N правило не трогает.	Одна ночь не окупает заезд, а две уже да.
Разрешать заезды короче окна ближе к его концу	Минимум внутри окна снижается к его концу. Окно в четыре ночи: на первой дате минимум четыре, дальше три, две, одна.	Длинные окна, где остаток перед следующей бронью выгоднее продать коротко, чем не продать.

Доплата. Задаётся в рублях и прибавляется к рассчитанной цене каждой ночи, на которой правило окна снизило минимум. Правил может быть несколько: общая доплата для любого окна и отдельная, побольше, для окна в одну ночь — как в цитате выше про 3000 ₽. Два уточнения. Доплата считается за ночь: в окне из двух ночей она начислится на обе. И её ограничивает максимальная цена квартиры: если цена уже у потолка, доплата ляжет частично или не ляжет вовсе.

Почему доплата привязана к окну, а не к «брони на одну ночь»? Она относится к календарным датам, которые без правила не продавались бы. Это не сбор за короткую бронь: обычная двухночная бронь, захватившая эти даты по обычным правилам, доплату не получит.

Когда окна лучше не открывать

• Заезд не окупается. Если уборка и стирка стоят 3000 ₽, а ночь продаётся за 3500, одна ночь не имеет смысла даже с доплатой. Выберите «только окна от двух ночей».
• Пиковые даты. Открывать окно можно, но проверьте итоговую цену короткого заезда: доплата должна отражать и спрос, и расходы, а не только уборку.
• Далеко до заезда. Окно, до которого месяц, ещё может исчезнуть: соседняя бронь отменится или гость продлится. Включите «только если до заезда осталось не больше N дней».
• Нет времени на уборку. Если между выездом и заездом в тот же день физически не убрать, окно в одну ночь создаст проблему, а не выручку. Иногда окно разумно оставить под генеральную уборку или мелкий ремонт.

Отдельно про соблазн поставить «одну ночь» везде и надолго вперёд. На одном из портфелей мы пробовали минимум в одну ночь на глубину больше месяца: дополнительные короткие брони появились, но примерно столько же ночей потерялось из-за новых остатков между ними. Окно между двумя бронями — другая история: остатков там уже не будет.

Как понять, что это работает

Занятость сама по себе плохой показатель: короткие брони её поднимают, а выручку могут и не поднять. Смотрите на три вещи.

1. RevPAR за месяц целиком, а не цена проданной ночи в окне. Открытые окна должны прибавлять к выручке за период.
2. Окна, которые так и не открылись. Если промежутки короче минимума по-прежнему недоступны, проверьте горизонт управления длительностью, выбранный вариант и то, дошёл ли новый минимум до площадки.
3. Короткие брони вне окон. Если однодневных броней стало много и не только в окнах, дело в обычных правилах длительности, а не в окнах — посмотрите лесенку минимумов.

Если снижение минимума не помогло, а окно всё ещё пустует, проверьте ограничения на дни заезда и выезда на площадке — они могут закрывать дату независимо от минимума.

Коротко

• Окно между бронями — промежуток короче минимума. Длинная бронь в него не встанет, поэтому минимум там ничего не защищает.
• Лесенка минимумов по дням до заезда делает часть окон доступной сама, правило окон добирает остальные.
• Доплата за окно — в рублях, ориентир — стоимость заезда; для окна в одну ночь её можно задать отдельно.
• Не открывайте окна там, где заезд дороже ночи, и не спешите с окнами, до которых ещё месяц.
• Оценивайте по выручке за период, не по занятости.

Цитаты клиентов взяты из переписки с поддержкой Redata, сокращены и отредактированы для ясности; имена и адреса убраны.