Сезон и несезон: что менять кроме цены

Сезон посуточной аренды в каждом городе свой: где-то это июль, где-то декабрь, а где-то спрос ровный весь год. Цену под сезон алгоритм двигает сам. Четыре вещи придётся проверить самим.

1. Минимальная цена

Минимальная цена срабатывает, только когда расчёт уходит ниже неё: в несезон, на слабых датах, день-в-день.

В конце августа летний минимум легко оставить на сентябрь. Алгоритм упирается в него, брони встают. В кабинете это видно по числу квартир, стоящих на минимуме.

В несезон сдать на уровне себестоимости лучше простоя: аренду собственнику вы платите в любом случае. Бронь должна покрывать уборку и расходники, аренду считайте по итогу месяца. Вариант — среднесрок.

Плата за уборку в несезон делает предложение нерыночным: у большинства конкурентов её нет.

Города разные. Без сезонности хватит одного минимума на год, на побережье июль и ноябрь отличаются в разы.

2. Настройки длительности (минимум ночей)

Три ночи на выходные отрезают существенную часть спроса. Рекомендуем одну ночь на ближайшие три дня и три ночи на праздники. Лесенка: в сезон от трёх ночей, за две недели до заезда — две, за пять дней — одна.

Открытые 31 декабря и 1 января при занятых соседних датах и минимуме в три ночи не продать.

В Петербурге доля односуточных броней падает с 39 % зимой до 24 % летом, в Краснодаре летом растёт.

3. Окно бронирования

Окно бронирования показывает за сколько дней до заезда обычно происходит бронь.На обычные даты мы ориентируемся на окно 2–8 дней. На праздники стартуем вверху рынка с премией и за 14 дней начинаем снижать её каждый день.

4. Не распродать заранее

Выходные, распроданные за два месяца по дешёвым ценам, — признак заниженной цены. Проверьте темп бронирования.

Ориентир по портфелю: за месяц до заезда занятость примерно в две трети рыночной. Квартиры смотрите по отдельности. Дальше 90 дней алгоритм держит цену выше — статистики по рынку ещё мало.